Depuis le 1er janvier 2026, la Belgique a mis en œuvre une réforme fiscale majeure. Trois grands changements redessinent le paysage des investissements patrimoniaux : la suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires pour les résidences secondaires et les biens locatifs, l’introduction d’une taxe de 10 % sur les plus-values des actifs financiers (actions, crypto…), et la confirmation que l’immobilier reste exonéré de taxation sur les plus-values après 5 ans^[1]. Dans ce contexte fiscal plus strict, le kot étudiant se distingue nettement.

1. Fin de la déductibilité des intérêts hypothécaires pour les biens autres que la résidence principale

C’est un fait. Depuis l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025), les propriétaires de résidences secondaires et de biens locatifs ne peuvent plus déduire fiscalement les intérêts de leur prêt hypothécaire.

Qu’est-ce qui change concrètement ?

• Les intérêts sur les crédits destinés à un logement qui n’est pas la résidence principale ne sont plus déductibles à l’impôt des personnes physiques.
• La suppression s’applique sans période transitoire et concerne aussi bien les nouveaux crédits que les crédits en cours^[2].
• Seul le logement propre et unique conserve un avantage fiscal.
• Pour rappel : les intérêts payés en 2024 (déclaration 2025) étaient encore déductibles. La rupture intervient avec la déclaration de 2026.

Qui est concerné ?

Selon les chiffres disponibles, environ 1,19 million de Belges possèdent plusieurs biens immobiliers^[3]. Nombre d’entre eux bénéficiaient de la déductibilité des intérêts sur leur crédit en cours, ce qui augmentait le rendement net de leur investissement locatif. L’État table sur une économie d’environ 210 millions d’euros par an grâce à la suppression de cette mesure.

💡 Impact estimé : la perte pour un propriétaire peut atteindre plus de 1 000 € par an, selon le montant emprunté. Le rendement net des biens locatifs diminue considérablement, surtout pour les petits investisseurs.

2. Taxe de 10 % sur les plus-values des actifs financiers : actions, fonds, crypto…

C’est une première historique pour la Belgique. Depuis le 1er janvier 2026, une taxe de 10 % s’applique aux plus-values réalisées sur les actifs financiers dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé.

Quels actifs sont concernés ?

• Actions (cotées ou non, en Belgique ou à l’étranger)
• Obligations et fonds d’investissement (y compris les ETF)
• Crypto-actifs (tels que définis par le règlement européen MiCA)
• Assurances-placement (branches 21, 22, 23, 26…)
• Or d’investissement, devises et produits dérivés

Les principales modalités

• Taux standard : 10 % sur la plus-value nette réalisée.
• Exonération annuelle : les premiers 10 000 € de plus-value par contribuable et par an sont exonérés. Ce plafond est indexé et peut atteindre 15 000 € (report de 1 000 €/an d’exonération non utilisée sur 5 ans).
• Pas de rétroactivité : seules les plus-values réalisées à partir du 1er janvier 2026 sont imposables. La valeur de référence est fixée au 31 décembre 2025.
• Moins-values : déductibles des plus-values de la même année.
• Retenue à la source : à partir du 1er juin 2026, les banques belges prélèvent automatiquement l’impôt à la source (système « opt-in » par défaut). Un opt-out permet de déclarer soi-même.

Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs ?

Jusqu’en 2025, la Belgique était l’un des rares pays européens où les plus-values sur actifs financiers dans le cadre d’une gestion normale du patrimoine n’étaient pas taxées. Ce régime extrêmement favorable exemptait les actionnaires et les investisseurs en crypto de tout impôt sur leurs gains. C’est désormais terminé.

La stratégie « buy-and-hold » à très long terme est devenue moins avantageuse : même les actifs détenus depuis plus de 10 ans seront taxés à 10 % sur les plus-values réalisées après le 1er janvier 2026 (au-delà de l’exonération annuelle).

3. L’immobilier reste exonéré de taxation sur les plus-values après 5 ans — un avantage structurel

Bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers : la nouvelle taxe sur les plus-values ne concerne pas l’immobilier. Les règles fiscales applicables à la vente de biens immobiliers bâtis restent inchangées.

Le régime actuel en résumé

• Plus-value sur un bien bâti vendu dans les 5 ans : taxée à 16,5 %^[4].
• Plus-value sur un bien bâti vendu après plus de 5 ans de détention : généralement exonérée, pour autant que la vente s’inscrive dans le cadre de la gestion normale de votre patrimoine privé (hors activité professionnelle ou spéculative).
• Habitation propre occupée pendant au moins 12 mois : totalement exonérée de taxation sur la plus-value^[5].

Contrairement aux actions ou aux crypto-actifs, la taxation sur les plus-values immobilières disparaît après 5 à 8 ans de détention. Il s’agit d’un avantage structurel majeur dans un contexte où les actifs financiers ne bénéficient d’aucune exonération définitive.

En résumé : un investisseur qui achète un bien immobilier aujourd’hui et le revend après 6, 10 ou 15 ans ne paie aucune taxation sur la plus-value — à condition de respecter les règles de détention. Les investisseurs en actions, en revanche, paieront toujours 10 % sur leurs gains (au-delà de 10 000/15 000 €), quelle que soit la durée de détention.

4. Dans ce contexte, le kot étudiant se distingue nettement

À la lumière de ces trois changements fiscaux, investir dans un kot étudiant présente un profil particulièrement attractif pour 2026 et au-delà.

Des rendements locatifs stables et une demande structurelle

Le marché du logement étudiant en Belgique est sous pression depuis des années. La croissance du nombre d’étudiants (y compris les étudiants Erasmus et internationaux), la pénurie de kots de qualité dans les villes universitaires et l’évolution des modes de vie créent une demande locative structurellement forte.

Contrairement à d’autres segments du marché locatif, le kot étudiant bénéficie de : taux d’occupation élevés, rotation régulière permettant l’ajustement des loyers, et une demande peu sensible à la conjoncture économique.

Un profil fiscalement avantageux

• Pas de taxation sur la plus-value en cas de revente après 5 ans de détention^[6].
• Aucune exposition à la nouvelle taxe de 10 % sur les plus-values des actifs financiers (l’immobilier n’est pas un actif financier).
• La déductibilité des intérêts hypothécaires disparaît certes, mais le rendement locatif d’un kot bien situé compense largement cet inconvénient.

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Conclusion : l’immobilier comme valeur refuge fiscale

La réforme fiscale de 2026 marque un tournant. Les actifs financiers — autrefois largement exonérés de taxation sur les plus-values en Belgique — sont désormais taxés. L’immobilier conserve ses atouts fondamentaux : exonération de la plus-value à long terme, rendement locatif tangible et patrimoine transmissible.

Dans ce nouveau paysage fiscal, investir dans un kot étudiant bien géré n’est pas seulement un choix rentable. C’est un choix stratégiquement judicieux.

Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière 2026

Sources

1. Fin de la déductibilité des intérêts hypothécaires — MBC Crédits — mbc-credits.be
2. Suppression de la déduction des intérêts pour résidences secondaires — Batibouw — batibouw.com
3. Fin de la déductibilité — Corporate.be — corporate.be
4. Nouvelle taxe sur les plus-values 2026 — News.belgium.be (officiel) — news.belgium.be
5. Taxe sur les plus-values des actifs financiers — Nagelmackers — nagelmackers.be
6. Taxe sur les plus-values 2026 — Deutsche Bank — deutschebank.be
7. Impact de la taxe sur les plus-values sur la vente immobilière — Ekilibre — ekilibre.be
8. Investissement immobilier privé vs société 2025-2026 — Degand Partners — degandpartners.com
9. Taxe sur les plus-values : impact pour l’investisseur belge — Test Achats — test-achats.be
10. Taxe sur les plus-values des actifs financiers 2026 — Baker Tilly — bakertilly.be

Les informations contenues dans cet article sont de nature générale et ont un but exclusivement informatif. Elles ne peuvent en aucun cas être interprétées comme un conseil juridique ou fiscal professionnel. Consultez votre conseiller fiscal pour votre situation personnelle. Sous certaines conditions et pour autant que cela s’inscrive dans la gestion normale du patrimoine privé. En cas de vente dans les 5 ans, vous pouvez déduire de manière significative les frais engagés (ainsi qu’un forfait) du montant de la plus-value. Sous conditions, les crédits existants peuvent continuer à bénéficier de la réduction d’impôt « épargne à long terme ». Les prix indiqués s’entendent hors TVA et hors frais.