Sinds 1 januari 2026 heeft België een ingrijpende fiscale hervorming doorgevoerd. Drie grote wijzigingen hertekenen het landschap voor vermogensinvesteringen: het afschaffen van de aftrekbaarheid van hypotheekrente voor tweede verblijven en huurpanden, de invoering van een belasting van 10 % op vermogenswinsten uit financiële activa (aandelen, crypto…), en de bevestiging dat onroerend goed vrijgesteld blijft van meerwaardebelasting na 5 jaar^[1]. In deze strengere fiscale context steekt de studentenkot met kop en schouders boven de rest uit.

1. Einde van de aftrekbaarheid van hypotheekrente voor niet-eigen woningen

Het is een feit. Sinds aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) kunnen eigenaars van tweede verblijven en verhuurde panden de rente op hun hypothecaire lening niet langer fiscaal aftrekken.

Wat verandert er concreet?

• De rente op kredieten voor een woning die niet de eigen hoofdverblijfplaats is, is niet langer aftrekbaar in de personenbelasting.
• De afschaffing geldt zonder overgangsperiode en treft zowel nieuwe als lopende kredieten^[2].
• Enkel de eigen en enige woning behoudt een fiscaal voordeel.
• Ter herinnering: rente betaald in 2024 (aangifte 2025) was nog wel aftrekbaar. De breuk valt met de aangifte van 2026.

Wie wordt getroffen?

Volgens beschikbare cijfers bezitten ongeveer 1,19 miljoen Belgen meerdere onroerende goederen^[3]. Velen onder hen genoten van de aftrekbaarheid van de rente op hun lopende krediet. Als resultaat werd het nettorendement van hun verhuurinvestering verhoogd. De overheid rekent op een besparing van circa 210 miljoen euro per jaar dankzij de afschaffing van deze gunstmaatregel.

💡 Geschatte impact: het verlies voor een eigenaar kan oplopen tot meer dan € 1.000 per jaar, afhankelijk van het geleende bedrag. Het nettorendement van verhuurde panden daalt daardoor aanzienlijk, vooral voor kleine investeerders.

2. Belasting van 10 % op vermogenswinsten uit financiële activa: aandelen, fondsen, crypto…

Dit is een historische primeur voor België. Sinds 1 januari 2026 geldt een belasting van 10 % op gerealiseerde meerwaarden uit financiële activa in het kader van het normale beheer van een privévermogen.

Welke activa zijn betrokken?

• Aandelen (beursgenoteerd of niet, in België of in het buitenland)
• Obligaties en beleggingsfondsen (inclusief ETF’s)
• Crypto-activa (zoals gedefinieerd in de Europese MiCA-verordening)
• Beleggingsverzekeringen (tak 21, 22, 23, 26…)
• Beleggingsgoud, deviezen en afgeleide producten

De belangrijkste modaliteiten

• Standaardtarief: 10 % op de netto gerealiseerde meerwaarde.
• Jaarlijkse vrijstelling: de eerste € 10.000 aan meerwaarde per belastingplichtige per jaar is vrijgesteld. Dit plafond is geïndexeerd en kan oplopen tot € 15.000 (overdracht van € 1.000/jaar ongebruikte vrijstelling over 5 jaar).
• Geen terugwerkende kracht: enkel meerwaarden gerealiseerd vanaf 1 januari 2026 zijn belastbaar. De referentiewaarde wordt vastgesteld op 31 december 2025.
• Minwaarden: aftrekbaar van meerwaarden van hetzelfde jaar.
• Bronheffing: vanaf 1 juni 2026 houden Belgische banken de belasting automatisch in aan de bron (standaard ‘opt-in’). Een opt-out laat toe zelf aangifte te doen.

Wat betekent dit voor investeerders?

Tot 2025 was België een van de weinige Europese landen waar meerwaarden op financiële activa in het kader van normaal vermogensbeheer niet werden belast. Dit uiterst gunstige regime stelde aandeelhouders en crypto-investeerders jarenlang vrij van belasting op hun winst. Dat is nu voorbij.

De ‘buy-and-hold’-strategie op zeer lange termijn is minder voordelig geworden: ook activa die meer dan 10 jaar worden aangehouden, zullen worden belast aan 10 % op de meerwaarden gerealiseerd na 1 januari 2026 (boven de jaarlijkse vrijstelling).

3. Onroerend goed blijft vrijgesteld van meerwaardebelasting na 5 jaar — een structureel voordeel

Goed nieuws voor vastgoedinvesteerders: de nieuwe belasting op vermogenswinsten heeft geen betrekking op onroerend goed. De fiscale regels voor de verkoop van gebouwde onroerende goederen blijven ongewijzigd.

Het huidige regime samengevat

• Meerwaarde op een gebouwd goed verkocht binnen 5 jaar: belast aan 16,5 %^[4].
• Meerwaarde op een gebouwd goed verkocht na meer dan 5 jaar bezit: doorgaans vrijgesteld, voor zover het kadert in het normaal beheer van uw privévermogen (buiten professionele of speculatieve activiteit).
• Eigen woning bewoond gedurende minstens 12 maanden: volledig vrijgesteld van meerwaardebelasting^[5].

In tegenstelling tot aandelen of crypto, verdwijnt de meerwaardebelasting op vastgoed na 5 tot 8 jaar bezit. Dit is een belangrijk structureel voordeel in een omgeving waar financiële activa geen enkele definitieve vrijstelling genieten.

Kort samengevat: een investeerder die vandaag een vastgoedpand koopt en het na 6, 10 of 15 jaar verkoopt, betaalt geen cent meerwaardebelasting — op voorwaarde dat de bezitsregels worden nageleefd. Aandelenbeleggers daarentegen betalen voor altijd 10 % op hun winst (boven € 10.000/€ 15.000), ongeacht de bezitstermijn.

4. In deze context steekt de studentenkot met kop en schouders uit

In het licht van deze drie fiscale wijzigingen biedt investeren in een studentenkot een bijzonder aantrekkelijk profiel voor 2026 en daarna.

Stabiele huurrendementen en structurele vraag

De markt voor studentenhuisvesting in België staat al jaren onder druk. De groei van het aantal studenten (inclusief Erasmus-studenten en internationale studenten), het tekort aan kwalitatieve koten in universiteitssteden en de evolutie van leefgewoonten creëren een structureel sterke huurvraag.

In tegenstelling tot andere segmenten van de huurmarkt profiteert de studentenkot van: hoge bezettingsgraden, regelmatige rotatie die aanpassing van huurprijzen mogelijk maakt, en een vraag die weinig gevoelig is voor economische conjunctuur.

Een fiscaal voordelig profiel

• Geen meerwaardebelasting bij verkoop na 5 jaar bezit^[6].
• Geen blootstelling aan de nieuwe belasting van 10 % op vermogenswinsten uit financiële activa (vastgoed is geen financieel actief).
• De aftrekbaarheid van hypotheekrente verdwijnt weliswaar — maar het huurrendement van een goed gelegen kot compenseert dit nadeel ruimschoots.

Kosy: een kant-en-klare investering, geoptimaliseerd voor 2026

Kosy biedt studentenkoten en Erasmus-woningen die van A tot Z worden beheerd. Geen beheersstress, een aantrekkelijk potentieel huurrendement en een potentiële meerwaarde die op termijn vrijgesteld is. Dit is de vastgoedinvestering die is ontworpen voor de huidige fiscale context.

📌 Simuleer uw rendement met Kosy Erasmus →

Conclusie: vastgoed als fiscale veilige haven

De fiscale hervorming van 2026 markeert een keerpunt. Financiële activa — vroeger in belangrijke mate vrijgesteld van meerwaardebelasting in België — worden nu belast. Vastgoed behoudt zijn fundamentele troeven: vrijstelling van meerwaarde op lange termijn, tastbaar huurrendement en overdraagbaar vermogen.

In dit nieuwe fiscale landschap is investeren in een goed beheerde studentenkot niet alleen een winstgevende keuze. Het is een strategisch verstandige keuze.

Veelgestelde vragen over vastgoedfiscaliteit 2026

Kan ik de hypotheekrente van mijn tweede verblijf nog aftrekken in 2026?

Nee. Sinds aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) is de aftrekbaarheid van hypotheekrente voor tweede verblijven en verhuurde panden afgeschaft. Dit geldt voor zowel nieuwe als lopende kredieten. Enkel de eigen en enige woning behoudt een fiscaal voordeel via het langetermijnsparen.

Hoeveel bedraagt de nieuwe meerwaardebelasting op aandelen en crypto in België?

Sinds 1 januari 2026 geldt een belasting van 10 % op gerealiseerde meerwaarden uit financiële activa (aandelen, ETF’s, obligaties, crypto-activa, beleggingsverzekeringen…). De eerste € 10.000 aan meerwaarde per jaar is vrijgesteld. Dit plafond kan oplopen tot € 15.000 door overdracht van ongebruikte vrijstelling.

Moet ik meerwaardebelasting betalen als ik mijn vastgoed verkoop na 5 jaar?

In principe niet. Wanneer u een gebouwd onroerend goed verkoopt na meer dan 5 jaar bezit en dit kadert in het normaal beheer van uw privévermogen, is de meerwaarde vrijgesteld van belasting. Verkoopt u binnen de 5 jaar, dan wordt de meerwaarde belast aan 16,5 %, na aftrek van kosten en forfaitaire verhogingen. Deze regels zijn in 2026 ongewijzigd gebleven.

Valt vastgoed onder de nieuwe belasting van 10 % op vermogenswinsten?

Nee. De nieuwe meerwaardebelasting van 10 % is uitsluitend van toepassing op financiële activa zoals aandelen, obligaties, ETF’s, crypto-activa en beleggingsverzekeringen. Onroerend goed valt niet onder deze nieuwe belasting en behoudt het bestaande regime met vrijstelling na 5 jaar bezit (voor gebouwen).

Waarom is een studentenkot een goede investering in 2026?

In de nieuwe fiscale context van 2026 combineert een studentenkot meerdere voordelen: vrijstelling van meerwaardebelasting na 5 jaar, geen blootstelling aan de 10 % belasting op financiële activa, en een stabiel huurrendement dankzij de structurele vraag naar studentenhuisvesting. Bovendien is de huurvraag voor koten weinig gevoelig voor economische conjunctuur.

Worden meerwaarden op financiële activa van vóór 2026 ook belast?

Nee. De nieuwe belasting heeft geen terugwerkende kracht. Enkel meerwaarden gerealiseerd vanaf 1 januari 2026 zijn belastbaar. De referentiewaarde van uw financiële activa wordt vastgesteld op 31 december 2025. Historische meerwaarden opgebouwd vóór die datum blijven dus volledig vrijgesteld.

Wat is het verschil tussen de fiscale behandeling van vastgoed en aandelen in België in 2026?

Het belangrijkste verschil is de duur van de belastbaarheid. Bij vastgoed verdwijnt de meerwaardebelasting na 5 jaar bezit (voor gebouwen) of 8 jaar (voor gronden), mits normaal privévermogensbeheer. Bij financiële activa zoals aandelen en crypto geldt de belasting van 10 % altijd, ongeacht hoelang u de activa aanhoudt. Vastgoed biedt dus een definitieve vrijstelling op termijn, terwijl financiële activa dat voordeel niet meer genieten.

Hoeveel Belgen zijn getroffen door de afschaffing van de renteaftrek?

Volgens beschikbare cijfers bezitten ongeveer 1,19 miljoen Belgen meerdere onroerende goederen. Een groot deel van hen profiteerde voorheen van de aftrekbaarheid van hypotheekrente op hun tweede verblijf of huurpand. De overheid schat de besparing op circa 210 miljoen euro per jaar.

Bronnen

1. Einde aftrekbaarheid hypotheekrente — MBC Crédits — mbc-credits.be
2. Afschaffing renteaftrek tweede verblijven — Batibouw — batibouw.com
3. Einde aftrekbaarheid — Corporate.be — corporate.be
4. Nieuwe belasting op vermogenswinsten 2026 — News.belgium.be (officieel) — news.belgium.be
5. Belasting op meerwaarden financiële activa — Nagelmackers — nagelmackers.be
6. Meerwaardebelasting 2026 — Deutsche Bank — deutschebank.be
7. Impact meerwaardebelasting op vastgoedverkoop — Ekilibre — ekilibre.be
8. Vastgoedinvestering privé vs vennootschap 2025-2026 — Degand Partners — degandpartners.com
9. Meerwaardebelasting: impact voor de Belgische investeerder — Test Achats — test-achats.be
10. Belasting op meerwaarden financiële activa 2026 — Baker Tilly — bakertilly.be

De informatie in dit artikel is algemeen van aard en uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden. Ze mag op geen enkele manier worden geïnterpreteerd als professioneel juridisch of fiscaal advies. Raadpleeg uw fiscale adviseur voor uw persoonlijke situatie. Onder bepaalde voorwaarden en mits dit kadert in het normaal beheer van het privévermogen. Bij een verkoop binnen de 5 jaar mag u in belangrijke mate de gemaakte kosten (en een forfait) aftrekken van het bedrag aan meerwaarde. Onder voorwaarden kunnen bestaande kredieten blijvend aanspraak maken op de belastingvermindering “langetermijnsparen”. De aangegeven prijzen zijn exclusief btw en exclusief kosten.