Elk jaar, tussen april en juni, stellen duizenden Nederlandstalige en Franstalige gezinnen zich dezelfde vraag: waar gaat mijn kind volgend jaar wonen in Brussel? En elk jaar wordt het antwoord wat ingewikkelder. Deze realiteit, die de Brusselse universiteiten al meer dan tien jaar in kaart brengen, verdient aandacht. Niet om te dramatiseren, maar om te begrijpen wat ze zegt over de Brusselse studentenhuisvestingsmarkt, en waarom steeds meer gezinnen ervoor kiezen om deze druk niet langer te ondergaan, maar er anders op te reageren.

Brussel, de grootste studentenstad van het land

Met ongeveer 140 000 studenten ingeschreven in het hoger onderwijs is Brussel de grootste studentenstad van België¹. Dat cijfer wordt gepubliceerd door perspective.brussels, het gewestelijk bestuur dat het studentenleven opvolgt. Hun enquête « Panorama van het studentenleven 2023-2024 » bevestigt dat de hoofdstad is gegroeid van ongeveer 112 000 studenten in 2013 naar meer dan 137 000 in 2023-2024¹. De curve is constant en gaat op korte termijn niet keren.

Drie dynamieken versterken elkaar. De Brusselse babyboom van de jaren 2000 bereikt de universitaire leeftijd. De toegang tot het hoger onderwijs blijft van generatie op generatie toenemen. En Brussel, Europese hoofdstad, behoudt een sterke internationale aantrekkingskracht. Aan de ULB komt bijna één student op drie uit het buitenland, op een totaal van meer dan 38 000 ingeschrevenen alle origines samen².

Een vraag die het aanbod ruim overstijgt

De realiteit op het terrein is goed gedocumenteerd. Volgens een enquête van perspective.brussels, overgenomen door de RTBF in februari 2025, ondervond 59,6 % van de bevraagde Brusselse studenten moeilijkheden om een woonst te vinden, tegenover 37 % in 2019-2020³. Bijna de helft deed er één tot drie maanden over om een kot te vinden, en meer dan één op vijf zocht langer dan drie maanden³. Sommige jongeren moesten zelfs hun studies opgeven bij gebrek aan een dak boven hun hoofd³.

Bij de universiteiten spreken de cijfers voor zich. De RTBF berichtte in augustus 2025 dat de ULB jaarlijks tussen 2 500 en 4 000 huisvestingsaanvragen ontvangt voor een eigen park van ongeveer 1 100 bedden⁴. Vrijwel alle kots worden al in de lente toegewezen, ruim vóór het academiejaar start.

Op nationaal niveau schat de Kotkompas 2025, het jaarlijkse rapport van vastgoedadviesbureau Stadim en Diggit StudentLife, dat er tegen 2030 nog steeds 70 000 studentenwoningen zullen ontbreken in België, ondanks de lopende projecten⁴. De Fédération des étudiant.e.s francophones, geciteerd door de RTBF, spreekt zelfs over een nood aan 95 000 bijkomende kots in dezelfde periode³. Beide cijfers wijzen in dezelfde richting: het aanbod haalt de vraag niet in, en zal dat op korte termijn ook niet doen.

Direct gevolg: stijgende huurprijzen

De Kotkompas 2025 becijfert de gemiddelde huurprijs van een Belgisch kot op ongeveer 475 euro exclusief lasten, of 575 euro inclusief lasten. In Brussel kan het totaal oplopen tot 680 euro per maand, waarmee het de duurste stad van het land is voor dit type woonst⁵. La Libre meldde in april 2024 een gemiddelde stijging van 17,5 % van de studentenhuurprijzen over drie jaar, met ongeveer 100 euro maandelijkse stijging tussen 2020 en 2024⁵.

Voor een gezin betekent dit dat drie tot vijf jaar studies aan dat huurniveau neerkomt op 20 000 tot 40 000 euro pure huur, maand na maand betaald aan een verhuurder. Een bedrag dat tot nadenken stemt, zeker wanneer je het naast de alternatieven legt die vandaag op de markt beschikbaar zijn.

Wat dit verandert voor ouders en investeerders

Voor een ouder van wie het kind in Brussel gaat studeren, verandert de vraag van aard. Ze beperkt zich niet langer tot « een kot vinden », maar opent een concreet alternatief: maandelijkse huur betalen gedurende drie tot vijf jaar, of een studio of studentenkamer aankopen die – afhankelijk van het familieproject – een woonst wordt voor een ander kind, een verhuurpand, of een te verkopen vastgoed. In de drie scenario’s bouwt het maandelijkse budget een actief op, in plaats van te verdwijnen.

Voor een investeerder is de analyse even helder. Frederik Boumans, partner bij Stadim, vat het samen in La Libre: het tekort aan studentenhuisvesting is structureel, de huurprijzen volgen de vraagcurve, en de leegstand is bijna onbestaand in de universiteitssteden⁵. KBC Asset Management beschrijft dit segment in een analyse die in augustus 2025 op de website van CBC verscheen, als een niche met solide fundamenten, gedragen door een groeiende studentenpopulatie, zowel Belgisch als internationaal⁶.

Waarom de kwaliteit van het pand vandaag meer telt dan ooit

Niet alle kots zijn gelijk. De Brusselse energieregelgeving wordt strenger, en panden met een zwakke EPB-score zullen de komende jaren moeilijker te verhuren en te verkopen zijn. Een nieuwbouwstudio met EPB A-label biedt verschillende voordelen die elkaar versterken: lage lasten voor de bewoner, een duurzame conformiteit met de Europese normen, en een blijvende aantrekkelijkheid bij een generatie studenten die gevoelig is voor de kwaliteit van hun woonst en voor de energiefacturen.

De ligging speelt een even belangrijke rol. Een kot vlak naast de Erasmushogeschool, op enkele minuten van de ULB, de VUB, Saint-Louis en het IHECS, beantwoordt aan het eerste criterium dat studenten en hun ouders aanhalen wanneer ze op zoek gaan: de afstand tot de studieplek.

Bij Kosy Erasmus, een aanpak op maat van beide profielen

Kosy Erasmus is een opgeleverd en bewoond studentengebouw in Anderlecht, op 15 meter van de Erasmushogeschool. De studio’s en studentenkamers beantwoorden aan de twee logica’s die hierboven werden beschreven. Ouders vinden er een moderne en veilige omgeving voor hun kind. Investeerders krijgen toegang tot een nieuw pand, EPB A, in een van de meest gespannen studenten-micromarkten van Brussel.

Ontdek Kosy Erasmus

Wilt u er verder over praten ?

Als u uw project persoonlijk wilt bespreken, kunt u een bezoek boeken via onze website of gewoon deze formulier invullen. We nemen de tijd die elk gezin en elk profiel verdient.

Bronnen

¹ perspective.brussels, « Panorama van het studentenleven 2023-2024 ».
² Université libre de Bruxelles, pagina « International » – aantallen en profiel van de studenten.
³ RTBF, « Crise du logement étudiant à Bruxelles : 6 étudiants sur 10 ont éprouvé des difficultés à trouver un kot », februari 2025.
⁴ RTBF, « Kots trop chers, logements insuffisants : la galère des étudiants en quête d’un toit », augustus 2025 (verwijzend naar Kotkompas 2025 van Stadim & Diggit StudentLife).
⁵ La Libre, « Le loyer d’un kot a augmenté en moyenne de 17,5 % en trois ans », april 2024.
⁶ CBC / KBC Asset Management, « Du kot à l’opportunité : investir dans le logement étudiant », augustus 2025.